買房子講究地段，二環和三環的房子就是不一樣，但是近年來一些遠在外省市的房子也來北京銷售，而且有的銷量還不錯。外省市進京銷售的房子不僅包括產權式酒店，還有純住宅，甚至商舖，這些不同類型的產品同樣適合北京人的消費觀念。對於遠隔千里的外省市樓盤，北京人如何面對？哪些房子值得購買？哪些房子值得投資？本報記者分別從商舖、純住宅和產權式酒店等方面為北京人置業外地樓盤指明了一條道路。

　　商舖篇

　　異地商舖投資盯上北京人

　　正當北京社區商業招商形式一片大好時，外地的商舖開發也「嗅」到香味殺進北京，以豐厚的投資回報為「誘」，欲借北京眾多投資客的錢袋子生財。像秦皇島某商場的商舖產權投資收益介紹道，若投資該商場10平方米的商舖，現價10000元／平方米，總投資10萬元。付清全款後，投資客每年可以拿到1000元／平方米的委託經營管理使用費，10平方米每年收益10000元，10年後該商場將以投資客購入價上浮25%的價格(即12500元／平方米)收購。投資60平方米以上，只需首付50%，餘款在不計息的情況下2年內按季分期還清。

　　換句話說，您只要投入10萬元，10年後將旱澇保收22.5萬元。如此誘人的投資回報，您不動心嗎？

　　承諾沒兌現誰來擔保賠付？

　　當記者問北京隆安律師事務所秦兵律師時，他反問道：「這麼高的回報，開發商為什麼不自籌資金或向銀行貸款？！如果開發商無力支付上述使用費，沒有按承諾價格收購，到期誰來擔保賠付？」秦兵律師告訴記者，如果投資異地商舖，他將要求籤比「204條」還要多的補充協議，同時確定訴訟管轄地在北京。

　　高價收購還本銷售這些承諾我都不信

　　「我不會做這樣的投資」，資深置業專家舒可心先生肯定地回答，「類似的高價收購、還本銷售的承諾我都不信，天上不會掉餡餅！不知大家是否還記得當年『養蠍子』，類似的騙局最終很少能夠從法律上判定是詐騙，主要是因為雙方簽有合同。就是說，被騙的一方『自願』冒風險。而且，我覺得還有非法集資的嫌疑！」

　　回報率高的項目一般不缺資金

　　著名經濟學教授茅於軾先生告訴記者，投資流的規律是，資金首先流到回報最高的投資項目，然後流向次高，從高到低，依次類推。回報率高的項目資金來源渠道很多，一般不會缺資金，所以也沒有必要大肆宣傳，吸引投資。一些號稱回報率極高的投資項目四處融資，很有可能在「套錢」。「高息攬儲」是此類典型案例，罪犯首先以高額的利息引誘投資人，吸納到一定的數額後，便逃之夭夭，無影無蹤了。舉個例子，投資人借給某某10萬元，某某許諾每月5%的利息回報，一年歸還，即投資人每月能得到5000元利息，到期後，投資人連本帶息可拿到16萬元。實際上，所有的投資人只能拿到頭幾個月的利息，以後就再也找不到借款人，落得個血本無歸。

　　住宅篇

　　上海置業自住或投資

　　外省市純住宅產品在北京銷售最具知名度的是世茂集團投資興建的上海世茂濱江花園。記者在位於華澳中心的上海世茂濱江花園北京銷售中心採訪了負責人韓小姐。她表示前不久世茂集團在北京中國大飯店開展了關於上海世茂濱江花園的大型推廣活動，旨在吸引北京客戶的關注，希望北京人購買上海的超高檔住宅。世茂集團同樣在國內外許多城市包括廣州、香港、東京、新加坡等地推廣，目的旨在向全世界宣傳上海世茂濱江花園。上海世茂濱江花園上海銷售中心負責人在接受本報記者採訪時表示，上海世茂濱江花園在北京銷售情況還不錯，至於具體數字她以「商業機密」為由表示無可奉告。該負責人認為，許多非上海籍人士買上海世茂濱江花園的房子，不管是北京人還是香港人，他們買房的目的一般有兩種：自住和投資。有些經常去上海出差的人買一套房子用來自住；買房投資又分兩種：一種把房子租出去賺到租金，一種是買房後再賣出去。

　　大連珠海置業度假和投資

　　前不久，在國貿品牌展會上有22個大連樓盤集體亮相，提出了「住在大連」的口號，成為北京房展會有史以來最大外來兵團。這些大連樓盤有新希望開發的新希望花園、大連萬達公司開發的星海人家、新世界中國地產公司開發的大連新世界廣場曼哈頓大廈等，不同品質和價格的住宅向北京人全方位推廣。據悉，4天的展會大連「樓盤兵團」取得了不錯的銷售成績。北京人住在大連不可能，記者隨機採訪了一些咨詢大連樓盤的客戶。一位從事教育的市民對記者說，他們選購大連的房子，主要是因為環境比北京好多了，海洋對於大連是最寶貴的財富，買一套位於海濱的房子用於暑假和寒假來大連度假和避暑，比在北戴河便宜又實惠，退休後還可以來大連養老。前段時間在中國建設文化中心也舉辦了一場珠海房展，多個遠在珠海的樓盤來北京推廣。參加此次展會的珠海五洲花城策劃總監汪煒在接受本報記者採訪時表示，珠海雖然相對於北京地理距離很遠，但是現在交通方便，北京人在珠海買房一方面用於度假，另一方面可以委託物業公司把房子租出去賺取可觀的租金。

　　異地買住宅風險也很高

　　一位不願透露姓名的業內知名專家接受記者採訪時認為，北京人去外地買住宅，主要有商務旅行、自住或家屬居住、度假、租賃，而所謂投資是具有很高風險的，搞不好就會像股市一樣套牢成為負資產，他提醒那些準備房產投資的人要慎重。北京人外地置業一定要考察清楚該城市的房地產行情，特別要根據自己買房的目的去決定如何選房。

□□酒店篇

　　購買產權酒店重居住輕贏利

　　北京人在外地置業和在本地置業多多少少存在著一定的差別。因為房地產本身區域性、本土性特徵鮮明，它受到當地政府政策、法律法規以及區域市場的影響。那麼，作為北京人在外省市置業產權酒店應該注意哪些問題呢？深圳海明珠投資有限公司的董事長王樹春先生說，北京人要在外地置業產權酒店，首先的立腳點不要在投資回報率上，而是作為第二居所的概念，是為了提高自己的生活質量才購買產權酒店，在休閒度假時愉悅人生，盡情享受大自然。如果是純粹的商業行為來購買產權酒店獲取利潤，其實不是最好的投資方式，像商舖、寫字樓的投資價值都有可能勝於它。產權酒店的產權擁有者很難把握它的投資回報率，因為它的項目特性決定必須是聘請或委託專業的酒店管理公司來經營管理，不是由自己來控制這一市場層面的盈虧，有較多複雜的因素會影響到投資者的回報率，比如，由於酒店管理人員素質不高，租金不能入賬等。

　　投資產權酒店瞭解多方市場

　　雖然前面提到購買產權酒店的心態應該是居住第一，贏利第二，但是有的產權酒店還是值得投資的。這就需要購買者瞭解這一區域的客源市場有多少，開發商會不會做好各方面的配套，活動形式來吸引廣泛的客源。海南雖然從總體上看客流很大，但是由於它區域面積大，客戶被分流了，具體到某個項目就相對少了，所以，投資須全面瞭解整個市場的情況，包括房地產、旅遊等各個層面。

　　同時，在小的方面、具體的環節方面，第一，看開發商的資金質量，項目是否做過貸款或抵押。第二，看開發商的道德質量，是否具備良好的信譽水準，全心全意的做市場。目前，有些產權酒店選址不當，特定區域不具備適應旅遊度假的山水風景，沒有良好的功能配套系統，只是孤零零的一個酒店形式。所以，作為北京的以及所有的置業者都應謹慎投資。

　　青島置業給購房者一個參考

　　以在青島置業為例，來自青島的房地產專業律師許征女士向北京人外地購房提出了注意事項。1簽約：選好滿意的物業後，購房者需要與開發商簽訂《商品房買賣合同》。購房者首先了解開發商的「五證」是否齊全，合同條款(含補充條款)是否是自己真實意思的體現，需要特別注意的是，來自外地的購房者之所以選擇在海濱城市購置房產，很大程度上是因為物業的「觀海視線」和其他諸如綠化、保安等良好的居住環境，因此，為了避免今後發生因「沒有約定或約定不明等原因產生的糾紛，雙方所簽的合同中應對以上事項予以明確。2按揭：外地人在青島購置房產的付款方式一般是一次性付款、分期付款、按揭付款等三種方式，選擇按揭付款的也比較多，青島市對外地人購房也同樣提供按揭服務，雖然各銀行對外地人貸款比例不同，但一般對身份證明、收入證明等要求還是一致的。另外，為適應市場需求，青島的一些商業銀行已經開始辦理「轉按揭」業務。「轉按揭」實質就是已購房產的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產人，可向銀行申請二手房購房貸款，該房產的借款人就從原來的購房人變更為現購房人。3交付：房屋的交付方式一般是開發商向購房人發出《入住通知書》，在合理的期限內，購房者辦理入住手續。但由於購房者一般在外地，所以對於《入住通知書》的送達方式應明確，如選擇郵寄方式的應明確有效通信地址和郵編；如選擇手遞方式的應有簽字回執等。此事項的明確是避免交付方式約定不明或開發商不按約定送達造成單方或雙方違約。

　　總之，在青島包括在其他任何地方置業，應首先對所購物業周邊環境進行熟悉和瞭解，對開發商的資信進行調查，對所購物業的法律權屬進行核查，還要瞭解當地的購房程序、辦理按揭的期限，以及所要交付的稅費等內容，也可向當地房地產專業律師或房產部門進行咨詢，以免糾紛產生後所帶來的諸如往來奔波、時間精力的耗費等不必要的麻煩和損失。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《中國家裝網》
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2002.11.07