很多人選擇房地產進行投資，但是對房地產資本價值的判斷是個很複雜的問題，很多因素都會影響判斷的準確性，從而產生資本價值的風險，即預期資本價值與實際資本價值之間的差異。

　　造成資本價值判斷不準確的最根本的原因有兩條：一是房地產市場固有的不完全性造成判斷時缺乏對市場的瞭解；二是房地產交易具有不可比性，缺乏用來參考的鄰近的或類似的交易案例的資料，尤其對非專業人士來講問題更突出。除此之外，還有8個方面因素也會影響房地產資本價值判斷的準確性。

　　一、 估價誤差
　　不同的估價師對同宗物業的估價結果可能存在5%的誤差。據國外的一些研究機構的調查結果表明，在操作中，這種誤差甚至超過了5%。這一判斷差異不僅影響了物業的收益水平，甚至決定了物業投資預期收益目標的判斷。此外，房地產交易並不頻繁，而且每筆交易的過程都很漫長，對資本判斷的誤差很難馬上得到市場的檢驗，這也導致了物業資本價值的不確定性。

　　二、 市場影響
　　對資本價值的判斷通常是對物業公開市場價值的估計，但公開市場實際上是個理論概念，在實際交易過程中，很難滿足公開市場第一種的各種前提。

　　三、 政府法律和財政政策方面的影響
　　政府法律和財政政策的影響有時是可以預期的，但並不表示就沒有風險存在。因為即使是政策自身也會隨著國際市場、國內市場的實際情況進行相應的調整。

　　四、 宏觀經濟形勢
　　宏觀經濟形勢的變化對需求市場有很大影響，這種影響也可能對某一地段、某一類型物業產生很大影響。當然，也可能是經濟衰退導致市場的萎縮或是局部市場的萎縮。

　　五、 功能
　　功能對物業的影響很難判斷，比如說智能化、大廳小臥甚至更超前的戶形設計、以人為本等都是現在很時髦的話題，但是在較好地段即使是七八十年代設計的"壓抑了人性"的老式二手房，市場認同度一樣很高。

　　六、 通貨因素
　　通貨膨脹、緊縮都會影響對收益的判斷，物業收益預期的變化直接會影響房地產資本價值的判斷。

　　七、 法律風險
　　法律風險最大的可能性出在產權、合法性等問題上。在很多情況下，物業的合法性並不是檢驗五證那麼簡單的事情。

　　八、 後期的維護管理
　　有些物業特別是寫字樓、商住公寓設備配置很好，但由於後期管理不力，維修資金不足，一般在5-10年後便會出現不同程度的貶值。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山水

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《大連日報》
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2002.08.15