|
买房子讲究地段，二环和三环的房子就是不一样，但是近年来一些远在外省市的房子也来北京销售，而且有的销量还不错。外省市进京销售的房子不仅包括产权式酒店，还有纯住宅，甚至商铺，这些不同类型的产品同样适合北京人的消费观念。对于远隔千里的外省市楼盘，北京人如何面对？哪些房子值得购买？哪些房子值得投资？本报记者分别从商铺、纯住宅和产权式酒店等方面为北京人置业外地楼盘指明了一条道路。
商铺篇
异地商铺投资盯上北京人
正当北京社区商业招商形式一片大好时，外地的商铺开发也“嗅”到香味杀进北京，以丰厚的投资回报为“诱”，欲借北京众多投资客的钱袋子生财。像秦皇岛某商场的商铺产权投资收益介绍道，若投资该商场10平方米的商铺，现价10000元／平方米，总投资10万元。付清全款后，投资客每年可以拿到1000元／平方米的委托经营管理使用费，10平方米每年收益10000元，10年后该商场将以投资客购入价上浮25%的价格(即12500元／平方米)收购。投资60平方米以上，只需首付50%，余款在不计息的情况下2年内按季分期还清。
换句话说，您只要投入10万元，10年后将旱涝保收22.5万元。如此诱人的投资回报，您不动心吗？
承诺没兑现谁来担保赔付？
当记者问北京隆安律师事务所秦兵律师时，他反问道：“这么高的回报，开发商为什么不自筹资金或向银行贷款？！如果开发商无力支付上述使用费，没有按承诺价格收购，到期谁来担保赔付？”秦兵律师告诉记者，如果投资异地商铺，他将要求签比“204条”还要多的补充协议，同时确定诉讼管辖地在北京。
高价收购还本销售这些承诺我都不信
“我不会做这样的投资”，资深置业专家舒可心先生肯定地回答，“类似的高价收购、还本销售的承诺我都不信，天上不会掉馅饼！不知大家是否还记得当年‘养蝎子’，类似的骗局最终很少能够从法律上判定是诈骗，主要是因为双方签有合同。就是说，被骗的一方‘自愿’冒风险。而且，我觉得还有非法集资的嫌疑！”
回报率高的项目一般不缺资金
著名经济学教授茅于轼先生告诉记者，投资流的规律是，资金首先流到回报最高的投资项目，然后流向次高，从高到低，依次类推。回报率高的项目资金来源渠道很多，一般不会缺资金，所以也没有必要大肆宣传，吸引投资。一些号称回报率极高的投资项目四处融资，很有可能在“套钱”。“高息揽储”是此类典型案例，罪犯首先以高额的利息引诱投资人，吸纳到一定的数额后，便逃之夭夭，无影无踪了。举个例子，投资人借给某某10万元，某某许诺每月5%的利息回报，一年归还，即投资人每月能得到5000元利息，到期后，投资人连本带息可拿到16万元。实际上，所有的投资人只能拿到头几个月的利息，以后就再也找不到借款人，落得个血本无归。
住宅篇
上海置业自住或投资
外省市纯住宅产品在北京销售最具知名度的是世茂集团投资兴建的上海世茂滨江花园。记者在位于华澳中心的上海世茂滨江花园北京销售中心采访了负责人韩小姐。她表示前不久世茂集团在北京中国大饭店开展了关于上海世茂滨江花园的大型推广活动，旨在吸引北京客户的关注，希望北京人购买上海的超高档住宅。世茂集团同样在国内外许多城市包括广州、香港、东京、新加坡等地推广，目的旨在向全世界宣传上海世茂滨江花园。上海世茂滨江花园上海销售中心负责人在接受本报记者采访时表示，上海世茂滨江花园在北京销售情况还不错，至于具体数字她以“商业机密”为由表示无可奉告。该负责人认为，许多非上海籍人士买上海世茂滨江花园的房子，不管是北京人还是香港人，他们买房的目的一般有两种：自住和投资。有些经常去上海出差的人买一套房子用来自住；买房投资又分两种：一种把房子租出去赚到租金，一种是买房后再卖出去。
大连珠海置业度假和投资
前不久，在国贸品牌展会上有22个大连楼盘集体亮相，提出了“住在大连”的口号，成为北京房展会有史以来最大外来兵团。这些大连楼盘有新希望开发的新希望花园、大连万达公司开发的星海人家、新世界中国地产公司开发的大连新世界广场曼哈顿大厦等，不同品质和价格的住宅向北京人全方位推广。据悉，4天的展会大连“楼盘兵团”取得了不错的销售成绩。北京人住在大连不可能，记者随机采访了一些咨询大连楼盘的客户。一位从事教育的市民对记者说，他们选购大连的房子，主要是因为环境比北京好多了，海洋对于大连是最宝贵的财富，买一套位于海滨的房子用于暑假和寒假来大连度假和避暑，比在北戴河便宜又实惠，退休后还可以来大连养老。前段时间在中国建设文化中心也举办了一场珠海房展，多个远在珠海的楼盘来北京推广。参加此次展会的珠海五洲花城策划总监汪炜在接受本报记者采访时表示，珠海虽然相对于北京地理距离很远，但是现在交通方便，北京人在珠海买房一方面用于度假，另一方面可以委托物业公司把房子租出去赚取可观的租金。
异地买住宅风险也很高
一位不愿透露姓名的业内知名专家接受记者采访时认为，北京人去外地买住宅，主要有商务旅行、自住或家属居住、度假、租赁，而所谓投资是具有很高风险的，搞不好就会像股市一样套牢成为负资产，他提醒那些准备房产投资的人要慎重。北京人外地置业一定要考察清楚该城市的房地产行情，特别要根据自己买房的目的去决定如何选房。
酒店篇
购买产权酒店重居住轻赢利
北京人在外地置业和在本地置业多多少少存在着一定的差别。因为房地产本身区域性、本土性特征鲜明，它受到当地政府政策、法律法规以及区域市场的影响。那么，作为北京人在外省市置业产权酒店应该注意哪些问题呢？深圳海明珠投资有限公司的董事长王树春先生说，北京人要在外地置业产权酒店，首先的立脚点不要在投资回报率上，而是作为第二居所的概念，是为了提高自己的生活质量才购买产权酒店，在休闲度假时愉悦人生，尽情享受大自然。如果是纯粹的商业行为来购买产权酒店获取利润，其实不是最好的投资方式，像商铺、写字楼的投资价值都有可能胜于它。产权酒店的产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为它的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏，有较多复杂的因素会影响到投资者的回报率，比如，由于酒店管理人员素质不高，租金不能入账等。
投资产权酒店了解多方市场
虽然前面提到购买产权酒店的心态应该是居住第一，赢利第二，但是有的产权酒店还是值得投资的。这就需要购买者了解这一区域的客源市场有多少，开发商会不会做好各方面的配套，活动形式来吸引广泛的客源。海南虽然从总体上看客流很大，但是由于它区域面积大，客户被分流了，具体到某个项目就相对少了，所以，投资须全面了解整个市场的情况，包括房地产、旅游等各个层面。
同时，在小的方面、具体的环节方面，第一，看开发商的资金质量，项目是否做过贷款或抵押。第二，看开发商的道德质量，是否具备良好的信誉水准，全心全意的做市场。目前，有些产权酒店选址不当，特定区域不具备适应旅游度假的山水风景，没有良好的功能配套系统，只是孤零零的一个酒店形式。所以，作为北京的以及所有的置业者都应谨慎投资。
青岛置业给购房者一个参考
以在青岛置业为例，来自青岛的房地产专业律师许征女士向北京人外地购房提出了注意事项。1签约：选好满意的物业后，购房者需要与开发商签订《商品房买卖合同》。购房者首先了解开发商的“五证”是否齐全，合同条款(含补充条款)是否是自己真实意思的体现，需要特别注意的是，来自外地的购房者之所以选择在海滨城市购置房产，很大程度上是因为物业的“观海视线”和其他诸如绿化、保安等良好的居住环境，因此，为了避免今后发生因“没有约定或约定不明等原因产生的纠纷，双方所签的合同中应对以上事项予以明确。2按揭：外地人在青岛购置房产的付款方式一般是一次性付款、分期付款、按揭付款等三种方式，选择按揭付款的也比较多，青岛市对外地人购房也同样提供按揭服务，虽然各银行对外地人贷款比例不同，但一般对身份证明、收入证明等要求还是一致的。另外，为适应市场需求，青岛的一些商业银行已经开始办理“转按揭”业务。“转按揭”实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产人，可向银行申请二手房购房贷款，该房产的借款人就从原来的购房人变更为现购房人。3交付：房屋的交付方式一般是开发商向购房人发出《入住通知书》，在合理的期限内，购房者办理入住手续。但由于购房者一般在外地，所以对于《入住通知书》的送达方式应明确，如选择邮寄方式的应明确有效通信地址和邮编；如选择手递方式的应有签字回执等。此事项的明确是避免交付方式约定不明或开发商不按约定送达造成单方或双方违约。
总之，在青岛包括在其他任何地方置业，应首先对所购物业周边环境进行熟悉和了解，对开发商的资信进行调查，对所购物业的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要交付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师或房产部门进行咨询，以免纠纷产生后所带来的诸如往来奔波、时间精力的耗费等不必要的麻烦和损失。
摘自《中国家装网》
2002.11.07
|
